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    重磅!深圳綠本小產權房,連環買賣合同均為有效,原村民不得反悔

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    小產權房交易問題,就如剪不斷的情絲。于理,買家明明白白都知道,這是一樁不合法的存在。于情,在高房價面前,誰又能輕易指責鋌而走險的人。但往往代價過大,所以過來人一次又一次的勸說,這件事,使不得。

    今天這案件贏了,關鍵贏在有綠本,有綠本,有綠本!

    近幾年不少村民看到房價高企,想要拿回曾經賣掉的房源。本案原告,明確表示,買家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建設的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人轉讓,本村村民一戶只能擁有一塊宅基地,故而轉讓合同無效,買家應應返還房屋并賠償十年來的占用費。

    以這樣的論據,在無名無份的小產權面前是足以拿回房屋所有權。但該案件卻沒有想像中的簡單。房屋雖然小產權,但是綠本與完全無證仍然有所區別,是否做過相應的申請手續也決定了房源所有權的歸屬。

    官司是贏了,但小產權仍然存在的無數的風險,律師張茂榮認為,雖然綠本小產權房轉讓合同有效,但是無法辦理過戶手續,房屋始終無法登記在買家名下,合同客觀上無法全面履行完畢,拆遷時也會遇到障礙,建議還是謹慎購買。

    本案由信榮團隊深圳總部合伙人鄭博恩律師獨自出庭代理。

    今天(新年上班第三天),信榮團隊收到深圳市寶安區人民法院綠本小產權房判決:大獲全勝,駁回原村民要求確認合同無效、返還房屋、支付十年占用費的全部訴訟請求!

    基本案情

    涉案房屋為綠本小產權房,2007年9月28日登記于原村民黃某父子名下(產證載明非市場商品房),先后發生三手連環買賣;

    2008年11月20日,經廣東明軒律師事務所見證,黃某父子以60萬元轉讓給第一手買家何某;

    2013年3月26日,第一手買家何某又轉讓給第二手買家何某興;

    2016年3月1日,第二手買家何某興又以139.8萬元轉讓給第三手買家鄭某(委托人),鄭某辦理了水電過戶手續;

    2017年4月黃某向寶安法院起訴,要求確認《私宅轉讓協議書》無效、返還房屋并賠償2008年至今的房屋占用費!

    原告訴稱

    原告原村民黃某起訴認為:買家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建設的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人轉讓,本村村民一戶只能擁有一塊宅基地,故而轉讓合同無效,買家應應返還房屋并賠償十年來的占用費。

    被告辯稱

    作為最后一手買家鄭某代理人,本團隊認為:1、根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定,買賣合同效力與出賣人是否擁有標的物所有權或處分權無關;

    2、黃某父子轉讓涉案房屋長達十年之久從未提出過異議,相關三份連環買賣合同均是各方當事人真實意思表示,均屬有效;

    3、2004年出臺的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》已將包括涉案房屋所占用土地內的深圳全部土地實現了國有化,涉案房屋所占用土地已轉為國有性質,房屋在轉讓前已經政府確認,取得房屋產權證,為國有土地上所建合法建筑物;

    4、鄭某按合同約定占有使用涉案房屋,按期繳納水電費至今,屬有權占有,與黃某父子之間不存在合同關系,沒有違約行為,黃某要求鄭某支付房屋占用費沒有法律依據。

    法院觀點

    深圳市寶安區人民法院經審理認為(判決原文):涉案房屋雖系私宅,但經申報歷史遺留違法私房后,已由深圳市國土資源和房產管理局寶安分局核發房產證,且寶安區農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有。

    因此,涉案房屋不存在原告主張的法律、行政法規禁止轉讓的情形。雙方簽署協議后,原告已向買家交付房產,并辦理了水電過戶手續,近十年來均未要求返還,故《私宅轉讓協議書》為雙方基于房屋買賣的真實意思表示而簽署,合法有效。最后手買家鄭某(委托人)依據與前手買家簽署的《私宅轉讓協議書》有權占有使用涉案房產,原告訴請其支付房屋占用費缺乏理據,不予支持。

    2018年11月9日判決:駁回原告黃某的全部訴訟請求,案件受理費3148元由原告自行負擔。

     

    信榮說:綠本房合同有效,但無法辦理過戶手續,風險依然存在

    1、綠本小產權房轉讓合同有效。不同于違反規劃、沒有報建手續、沒有取得房地產證的其他小產權房,涉案綠本房初期也屬于違法建筑,但依據《深圳市經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》(簡稱《若干規定》)申報確權發證后,使用權即合法化,轉讓合同有效;

    2、非法律和行政法規效力性強制性規范不能認定合同無效?!度舾梢幎ā冯m然規定除市政府另有規定外,違法私房確認產權后不得買賣,但該禁止性規定并非法律和行政法規層級,且不屬于效力性強制性規范,不能作為認定合同效力的依據;

    3、綠本房不能過戶的事實并不影響轉讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場商品房,房地產權登記部門不予辦理過戶登記行使的是行政管理職權,限制的是不動產物權的處分行為,只對引起房屋物權變動的合同能否繼續履行構成影響,并不能影響對合同效力的判斷;

    4、合同具有相對性,連環合同后手合同效力與前手合同無關。根據《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條規定,房屋連環買賣中,前手買賣合同被確認無效,不影響后手買賣合同的效力,涉案三份《私宅轉讓協議書》效力相互獨立,即便第一手買家拖欠原告購房款,后手買家也不負有連帶責任;

                          

    2019年2月18日 14:48
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